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Se constituer une trésorerie grâce au lease back
Besoin de cash pour réaliser une acquisition, lancer un nouveau produit ou se désendetter ? Si vous être propriétaires de biens immobiliers, ne négligez pas le lease back. Cette opération consiste à vendre l'un de ses biens pour le relouer tout de suite derrière. Et les avantages sont nombreux !
Je m'abonneBesoin de trésorerie pour développer votre entreprise ? Avez-vous pensé au lease back ? Ce moyen de financement, également appelé cession-bail, consiste à vendre un de ses biens à un tiers pour le reprendre en location immédiatement.
Concrètement, il s'agit d'un acte de vente accompagné d'un contrat de crédit-bail d'une durée de 8 à 15 ans assorti d'une option d'achat. Ce contrat est souscrit auprès d'un établissement financier. Généralement, entre 70 et 100% du prix estimé du bien est versé, en fonction du bien mais aussi du profil du vendeur.
Cela concerne uniquement les biens immobiliers, de tous types, sauf d'habitation. " Le taux d'amortissement des machines n'est pas assez long pour permettre une opération de lease back ", explique Nabil Cherif, animateur commercial du réseau Access Crédits Pro et directeur de deux agences.
Dégager du cash
Avantage principal du lease back : dégager de la trésorerie. Du cash bienvenu pour conquérir un nouveau marché, réaliser une acquisition, voire même renforcer son fond de roulement ou se désendetter. " Le lease back permet de se servir de son actif immobilier pour développer sa croissance ", résume Frédérique Begnez, directrice commerciale financements immobiliers professionnels au sein de Société Générale.
" Cela peut également servir à réaliser des travaux, je pense notamment à ceux permettant d'améliorer l'efficacité énergétique ", pointe Frédérique Begnez (Société Générale). Elle souligne que l'ancien propriétaire, devenu locataire, gère son immeuble comme auparavant.
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Acquisition à un taux de droits réduits
L'autre avantage du lease back est financier. Non seulement l'acquisition par la banque du bien objet du financement se fait à un taux de droits réduits. Mais le propriétaire du bien récupère son bien une fois le contrat écoulé " le plus souvent pour la somme symbolique de un euro ", ajoute Frédérique Begnez (Société Générale).
Fiscalité avantageuse
Le lease back apporte également un avantage fiscal : " Tous les loyers peuvent être déduits fiscalement ( à l'exception de la quote-part terrain) contre uniquement les intérêts du prêt lorsque l'on est propriétaire ", précise Frédérique Begnez (Société Générale).
Nabil Cherif (Access Crédits Pro) met cependant en garde à propos d'un autre aspect de la fiscalité : les impôts sur la plus-value immobilière, étant donné qu'un bien immobilier est vendu. " Il faut bien se renseigner en amont sur la valeur du bien pour ne pas avoir à payer des impôts trop élevés et se retrouver pris au dépourvu ", indique Nabil Cherif.
Le sale and lease back
Attention, les banques traditionnelles ne permettront pas à des entreprises en difficulté d'accéder à ce moyen de financement : la situation comptable doit être bonne. " Avec les accords de Bâle 3 et 4, les banques ne prêtent qu'à des emprunteurs avec un profil de risque peu élevé. Pour souscrire un lease back, l'entreprise doit donc être cotée 3 ou 4 par la Banque de France ou avoir des fonds propres supérieurs ou égaux à son endettement ", constate Thierry Capdevielle, gérant de TC Conseils.
Pour permettre aux entreprises en difficulté d'accéder à ce financement qui peut les aider à se remettre à flot, Thierry Capdevielle a développé une solution parabancaire : le sale and lease back. " Cette solution consiste à céder son bien à un investisseur immobilier professionnel d'entreprise qui le reloue immédiatement sous la forme d'un bail authentique de longue durée - généralement de 11 ans et quelques mois pour éviter la publication exigée pour 12 ans - et ce avec une option d'achat à échéance 9 ans ", décrit-il. Cette solution est donc adaptée aux entreprises en tension de trésorerie, en retournement, en période de conciliation, etc...
