L'avantage d'investir dans une SCPI en démembrant

Comme le veut une expression populaire, il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Et l'une des préoccupations des investisseurs avertis est la recherche de diversification de leurs placements afin de pouvoir diluer le risque.

Il existe un type de placement qui, par nature, permet de diversifier son patrimoine : investir dans une société civile de placement immobilier présentant l'avantage de permettre plusieurs types d'acquisitions. Le démembrement en est une qui possède ses propres avantages.

Diversification de patrimoine : connaissez-vous les SCPI ?

Savez-vous ce qu'est une société civile de placement immobilier ? C'est une structure juridique qui a pour rôle d'acquérir et de faire fructifier des biens immobiliers. Les revenus tirés de cette activité servent à faire rémunérer les placements de ses actionnaires par diverses techniques. Certaines SCPI auront pour objectif de rétribuer régulièrement les parts et d'ainsi apporter une rente régulière à leurs investisseurs. D'autres chercheront, avant tout, à faire augmenter la valeur de ces parts et ainsi de faire évoluer positivement l'épargne de ces mêmes investisseurs. Enfin d'autres chercheront à faire profiter leurs investisseurs de certains dispositifs légaux de défiscalisation. On les appelle parfois "Pierre Papier", non en rapport avec un célèbre jeu faisant intervenir des pierres, des papiers et des ciseaux, mais pour signifier que l'investisseur détient de l'immobilier sous forme de papier. Les SCPI sont des valeurs sures à deux titres, d'abord car elles investissent dans la pierre, qui par nature est un des placements les plus sûrs. Mais également car, gérant plusieurs immeubles, elles diversifient leur patrimoine, et donc celui de leurs actionnaires, et diluent le risque.

Qu'est que le démembrement ?

En plus de diversifier son patrimoine, la SCPI permet divers modes d'acquisition. En pleine propriété, pouvant faire appel au crédit, ou en démembrement. Le démembrement renvoie à des notions juridiques issues du droit romain et très connues dans le droit immobilier. La propriété est divisée en trois parts :

• L'usus (droit d'usage)
• Le fructus (droit de tirer des revenus)
• l'abusus (droit de disposer d'un bien)

Le démembrement se fera en deux parts : l'usufruit (usus et fructus) et la nue-propriété (abusus) et l'on parlera d'usufruitier et de nu-propriétaire. Il est donc possible d'investir dans une SCPI en démembrement temporaire, chacune des parties ayant ses propres avantages.

Les avantages du démembrement temporaire

Un démembrement temporaire sera, par définition, limité dans le temps. En règle générale entre cinq et dix ans. Les droits des investisseurs seront différents en fonction de la partie du démembrement qu'ils auront acquis. L'usufruitier va acquérir sa part à bas coût, entre 20% et 35% de la valeur de la totalité de la part. Plus la durée du démembrement sera courte, plus le prix sera bas. En plus, durant la durée du démembrement, il aura non seulement le droit d'usage mais également le droit de tirer des revenus. C'est-à-dire que c'est lui qui touchera les revenus. Le nu-propriétaire, lui, sera le véritable propriétaire de la part. Il n'en touchera cependant pas les revenus. Alors quels sont ses avantages me direz-vous ? À la fin du démembrement, l'usufruit lui reviendra de plein droit et il pourra, alors, toucher les revenus. Et, surtout, il verra la valeur de son épargne augmenter. Imaginons une part valant 100 euros démembrée sur 10 ans. Le nu-propriétaire achètera sa part 65 euros et ne touchera aucun revenu pendant dix ans. Mais au bout de ces dix ans, sa part vaudra 100 euros.