Le crowdlending immobilier : un nouveau business modèle ?

Le concept n'est pas neuf : depuis toujours, des investisseurs financent des projets immobiliers. Ce qui est nouveau en revanche, c'est qu'aujourd'hui, les promoteurs peuvent faire appel directement à des investisseurs particuliers via des plateformes de crowdlending.

Le crowdlending immobilier permet à des promoteurs, sociétés immobilières... de diversifier leur sources de financement en empruntant directement auprès d'investisseurs particuliers via une plateforme de crowdlending pour financer leurs projets. Ce nouveau type d'emprunt va compléter la dette bancaire traditionnelle et surtout permettre un effet de levier auprès des banques.

La promotion immobilière : un besoin en fonds propres important à couvrir

Les gros acteurs de l'immobilier ont généralement accès aux financements mais c'est moins le cas des promoteurs de taille moyenne. Structurellement, la promotion immobilière est une activité très consommatrice de capitaux et qui nécessite un besoin en fonds propres important.

Les banques acceptent généralement de prêter entre 60 et 80 % du coût total d'un projet immobilier. Le solde provient des fonds propres du promoteur, du produit des pré-ventes des biens à construire et de la dette junior, qui peut précisément être apportée par le crowdlending.

Un effet de levier auprès des banques

Le coût d'emprunt pour le promoteur varie entre 6% et 10% sur la tranche structurée en crowdlending. Ce taux est certes plus élevé par rapport au taux proposé par les banques mais le risque est aussi plus élevé. En effet, la banque exige la prise d'une hypothèque de 1er rang sur les immeubles en construction, ce qui n'est généralement pas le cas pour l'emprunt structuré via le crowdlending. Par ailleurs, dans la mesure où l'emprunt en crowdlending est marginal par rapport à l'opération dans son ensemble (de 10% à 20% de l'investissement total), le coût moyen pondéré sur la totalité du financement demeure limité pour l'emprunteur. Le principal avantage, c'est que le crowdlending va permettre de décrocher le prêt bancaire nécessaire à la réalisation totale du projet.

Des levées de fonds en un temps record

Pour le promoteur, les avantages du crowdlending sont multiples : peu ou pas de garanties exigées, facilité du processus via la plateforme digitale et rapidité de la mise à disposition des fonds. L'ensemble de ce processus peut être bouclé en 15 jours seulement sur la plateforme Look&Fin (retrouvez ici quelques exemples de crowdlending immobilier). Mais attention, les critères d'éligibilité peuvent s'avérer stricts : le groupe immobilier et son management doivent généralement attester d'une solide expérience dans le secteur et tant le budget, la rentabilité que le financement de l'opération doivent être viables.

Un secteur qui attire de plus en plus de promoteurs

Le crowdfunding immobilier attire toujours plus de promoteurs. En 2018, 185 millions d'euros ont été financés sur ces plateformes, représentant un total de 343 projets. C'est une augmentation nette de 83 % par rapport à 2017 (101 millions d'euros financés), sachant que l'évolution entre 2016 et 2017 était également de +83 %. Au premier semestre 2019, 129 millions d'euros ont déjà été collectés (+108 %) pour financer 214 projets (Source Hellocrowdfunding).

Pourquoi le financement de projets immobiliers attire les investisseurs particuliers ?

Dans le contexte actuel de volatilité des marchés et de niveau historiquement bas des taux d'intérêt, le crowdlending immobilier apparaît comme un investissement rentable qui permet également de diversifier son portefeuille. En fonction des dossiers qu'il finance, le prêteur peut espérer un rendement brut allant de 6% à 10% dès 100 euros investis sur une durée comprise entre 12 et 36 mois. Raison qui explique sans doute le succès grandissant de cette classe d'actifs.

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