Que faut-il savoir avant de signer un bail commercial ?

Le bail commercial s'adresse aux activités commerciales, artisanales et industrielles. Pour les professions libérales, il faut se tourner vers un bail professionnel. Le bail commercial peut être conclu verbalement, mais il est conseillé de rédiger un contrat de bail afin de garder les informations importantes et l'engagement des deux parties. S'il y a des difficultés lors de la rédaction du contrat, cette tâche peut être déléguée à un avocat ou à un notaire.

La durée du contrat de bail commercial

La durée minimale d'un contrat de bail commercial est généralement de neuf ans. Il est possible de fixer une durée plus longue, mais l'impact juridique peut être conséquent car cela remet en cause la résiliation triennale et l'encadrement de la révision des loyers. La révision triennale stipule que l'entrepreneur à l'occasion de résilier son bail tous les trois ans.

Pour une durée plus courte, le locataire peut opter pour un bail courte durée ou un bail dérogatoire. La durée maximale est de trois ans, mais pour le locataire, cela ne représente pas un engagement durable dans le temps pour assurer son activité.

Le loyer du local commercial

Le montant du loyer du bail commercial est fixé par les deux parties. Cela fait l'objet d'un accord commun entre le bailleur et le preneur. Le montant du loyer doit être réel et sérieux : cela veut dire qu'il doit correspondre à la qualité du bien en question. Pour calculer ce montant, il faut se baser sur :

• Les caractéristiques du local
• Le type d'activité exercée dans le local
• L'attractivité du quartier environnant
• Les prix pratiqués dans les alentours
• Les clauses du bail

Si les deux parties ne se mettent pas d'accord, il est possible d'avoir recours à un juge qui évaluera la valeur locative du bien. Entrepreneurs, attention : le montant du loyer peut évoluer au cours du bail selon le changement d'un de ces critères.

Le dépôt de garantie pour le bail commercial

Même si ce n'est pas demandé par la loi, la plupart des bailleurs vont demander un dépôt de garantie. Cette somme d'argent vise à protéger le bailleur en cas d'éventuelles dégradations locatives, loyers impayés ou impôts de fin de location. Le bailleur peut décider de garder cette somme d'argent si des dégâts ont été commis par le locataire ou par un tiers afin de payer les frais de réparation. Si l'état des lieux affiche qu'il n'y a aucun dégât, le bailleur peut alors restituer la garantie au preneur.

Si le montant de la garantie dépasse deux termes de loyer (si le paiement est trimestriel) ou deux mois de loyer (si le paiement est mensuel), cela peut produire des intérêts au profit du locataire.

La sous-location du bail commercial

Il y a une possibilité de sous-louer le local commercial à deux conditions :

• Le bailleur doit avoir donné son autorisation
• Ce dernier doit avoir été informé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire de l'intention du locataire de sous-louer le local commercial. Le bailleur doit ensuite être invité à signer le contrat de sous-location.

Une fois ces deux conditions remplies, le locataire est en mesure de sous-louer le local.

La résiliation du bail commercial

Comme évoqué précédemment, la résiliation du bail commercial peut se faire tous les trois ans à partir du début du contrat. Pour ce faire, il faut en informer le bailleur avec six mois de préavis par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur, lui, doit s'engager pendant toute la période du contrat. Il peut néanmoins mettre une fin au bail commercial si :

• Les deux parties se mettent d'accord pour résilier le bail commercial
• Une clause résolutoire est en place dans le contrat de bail
• L'une des parties ne respecte pas ses obligations, dans ce cas par voie judiciaire.

Les obligations du bailleur et du preneur

La loi Pinel de 2014 stipule que le bailleur se doit de détailler la répartition des charges liées au local. Le contrat de bail doit mentionner :

• Les catégories de charges de copropriété
• Les impôts à payer
• Les taxes
• Les redevances.

Le bailleur est dans l'obligation d'informer le locataire sur les risques naturels et technologiques. Il doit également lui faire part des éventuels sinistres subis auparavant. Mettre les biens loués à disposition du locataire et les maintenir en état de servir fait partie des obligations du bailleur. Il doit également garantir la sécurité des biens loués.

Le locataire, lui, s'engage à payer son loyer dans les bons délais. Il doit également utiliser les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail. Si le local n'a pas d'assurance, le locataire se doit d'en prendre une pour couvrir d'éventuels frais de réparation.

La répartition des travaux

Le locataire a pour mission d'entretenir le local. Il se doit de réparer tout ce qu'il a pu abîmer, que ce soit de sa faute ou celle d'un tiers. Tous les travaux d'entretien peuvent être mis à la charge du preneur, tant qu'ils ne représentent pas des grosses réparations définies par l'article 606 du Code Civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. ».

Il est primordial que le locataire se renseigne sur les différentes clauses présentes dans le contrat. En le faisant, il assure la pérennité de son entreprise dans un local commercial. Si le bailleur souhaite insérer des clauses spécifiques, il ne faut pas hésiter à faire appel à un avocat afin de négocier le bail commercial.